Met regelmaat komen er vragen over de aansprakelijkheid van een verkoper bij verborgen gebreken. Daar is echter geen eensluidend antwoord op te geven. Het is namelijk afhankelijk van de bouwkundige staat van de woning, de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, de prijs van de woning, maar zeker ook de afspraken die in de koopovereenkomst zijn gemaakt. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in het verleden een belangrijke uitspraak gedaan die het wat duidelijker maakt. Het ging om een woning van 40 jaar oud en in de verkoopbrochure stond de woning omschreven als geheel gerenoveerd (keuken, badkamer, stucwerk, ramen, dakisolatie). Een gedeelte van de renovatie was door verkoper zelf gedaan.
In de (model) koopovereenkomst staat dat de woning wordt overgedragen met zichtbare en onzichtbare gebreken, maar verkoper geeft ook de garantie dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis. Dit houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. In de uitspraak van het Hof werd aangegeven dat gebreken die het woongenot aantasten doorgaans ernstige gebreken zijn die de veiligheid van het wonen of het gebruik van de woning voor essentiële functies (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer) in de weg staan.
In dit geval gaat het om een gerenoveerde woning. Op basis van deze gegevens oordeelt het hof dat koper mocht verwachten dat de gerenoveerde delen vernieuwd zijn, naar behoren functioneren, geen constructieve gebreken kennen en op de korte termijn geen intensief onderhoud vergen. Omdat de verkopers de renovatie deels zelf ter hand hebben genomen, mag koper echter niet verwachten dat de renovatie op alle punten aan de professionele vereisten voldoet. Voor de niet gerenoveerde delen geldt dat koper de verwachtingen mag hebben die passen bij een woning uit de jaren 70. Daarnaast geldt dat koper niet mag verwachten dat aan de gerenoveerde woning de eisen van een woning in nieuwstaat gesteld kunnen worden.
Uiteindelijk had de koper in de zaak 24 gebreken benoemd waarvan het hof van 20 gebreken heeft aangegeven dat deze het normale gebruik als woonhuis niet in de weg staan en van 4 gebreken heeft aangegeven dat koper onvoldoende bewijs heeft geleverd. Gelet op het geringe financiële belang van deze resterende 4 gebreken, adviseert het Hof partijen om dit uiteindelijk samen te schikken.
Dennis Holthuijsen, Register Makelaar Taxateur o.z., bestuurslid NVM Limburg
